Рецензии на книгу
"Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость. Уроки миллиардера для мелкого инвестора"

16.06.2008
Эксперт.UA (портал)
Игорь Лубчук
http://www.expert.ua/articles/14/0/5680/

Мелкому инвестору размах Дональда Трампа не светит, но следование его принципам помочь может Несмотря на ипотечный кризис на рынке недвижимости США, в конце мая состоялась рекордная сделка. Один из его крупнейших игроков Гарри Макклоу продал за 2,9 млрд долларов свой самый ценный актив — пятидесятиэтажный небоскреб General Motors в центре Нью-Йорка. Покупателем стала компания Boston Properties вместе с инвестбанками Goldman Sachs и Morgan Stanley, инвестиционными фондами Катара и Кувейта. Макклоу продал здание, чтобы выплатить многомиллиардный долг, образовавшийся из-за покупки у компании Blackstone Group в конце прошлого года семи небоскребов на Манхэттене за семь миллиардов долларов.

Заплаченная за башню General Motors цена — рекордная для отдельного здания. Примечательно, что сам Макклоу купил этот небоскреб площадью 180 тыс. кв. метров в 2003 году у Дональда Трампа за 1,4 млрд долларов. С именем последнего и связано превращение «убитого» строения в фешенебельный актив. Недвижимость, изначально построенная корпорацией General Motors в качестве своей штабквартиры, была выставлена на продажу инвестиционным трестом в 1998 году. Ее престижное местоположение и известность имен арендаторов сочетались с необходимостью модернизации и наличием договора о долгосрочной аренде 36 тыс. кв. метров с одной из юридических фирм по очень низкой цене. Хотя 20% здания были почти заморожены для получения доходов от аренды, Трамп решил его приобрести. Стартовая цена небоскреба составляла 800 млн долларов, поэтому ему пришлось искать партнера. Им стал Стив Хилберг — генеральный директор страховой группы Conseco. Эта группа выступила гарантом займа на сумму 700 млн долларов, который выдала компания Lehman Brothers, а также согласилась внести свою партнерскую часть денег, недостающих для покупки и реконструкции здания. Приманкой послужило обещание Дональда Трампа получить за один год 300 млн долларов прибыли, превратив строение в офисный кондоминиум с продажей квартир существующим арендаторам (компании General Motors, Estee Lauder и др.). Понимая, что концепция кондоминиума может оказаться провальной, Трамп поставил перед своей командой задачу так раскрутить здание, чтобы он мог установить арендную плату в 1111 долларов за квадратный метр (раньше такую сумму не получало ни одно офисное здание в НьюЙорке). Для этого полностью перестроили вестибюль (его украсили мраморными полами со стеклянными вставками), установили двенадцатиметровую стойку охраны/администрации, с учетом последних технологических новинок модернизировали все строительные системы (электрическую, водопроводно-канализационную, противопожарную), организовали доступ к телекоммуникационным сетям.

Несмотря на то что у многих арендаторов срок договора еще не истек, заявленное повышение арендной платы заставило их выезжать из здания General Motors, выкладывая немалые суммы за досрочное расторжение контрактов (за три года Трамп получил от этой процедуры 14 млн долларов). В каждом таком случае освободившееся место сдавалось новому арендатору по цене 944–1278 долларов за квадратный метр. Трамп мог бы продолжать «рисовать» деньги и дальше, но в 2003 году у Conseco возникли финансовые проблемы, и руководство компании настояло на продаже здания с аукциона.

Сейчас Трамп, признанный одним из самых светлых умов в мире недвижимости, владеет более чем 1,7 млн кв. метров на Манхэттене. Он одним из первых американских застройщиков сконцентрировался преимущественно на премиальном сегменте, соединив умение вести переговоры с раскруткой персонального бренда и собственных проектов. В 2003-м девять из десяти элитных апартаментов (по цене в несколько миллионов долларов) располагались в зданиях Трампа. В списке миллиардеров журнала Forbes с состоянием три миллиарда долларов он занимает лишь 368 место, но благодаря своему стилю жизни известен намного больше многих представителей первой двадцатки. Для поддержания звездного имиджа он участвует в качестве ведущего и продюсера в популярном шоу «Кандидат» (The Apprentice), создал университет своего имени, авиакомпанию, управляет сетью казино и даже запустил в производство собственную водку — Trump Vodka. В книге Джорджа Росса и Эндрю Джеймса Мак-Лина рассматриваются использованные в сделках Дональда Трампа стратегии и рассказывается, как мелкие инвесторы могут применять их к проектам любого размаха. Например, Трамп никогда не покупал ничего просто потому, что цена была очень низкой, если не мог предвидеть, как повысить стоимость приобретения. «Прежде чем вкладывать деньги, подумайте, что не учли продавцы в запрошенной цене. Творческое решение проблем ведет к большой прибыли. А вещи, которые кажутся невозможными, просто требуют больше времени для решения. На каждой проблеме есть свой ценник», — это один из его ключевых принципов.

Еще одним важным оружием Трампа является умение использовать свой энтузиазм для воодушевления других. При этом он никогда сразу не называл цифры, сначала стараясь заинтересовать людей своим планом, а потом обсуждать детали. Как правило, Трамп вкладывает в проект лишь 15% необходимых средств, тогда как его инвесторы — 85%. Работа с богатыми внешними партнерами (General Motors, General Electric) позволяет ему участвовать во множестве сделок, не вкладывая в конкретное мероприятие огромных денег. И хотя мелкому инвестору подобный размах не светит, используемые Дональдом Трампом принципы в построении собственного бизнеса помогут ему с большей выгодой инвестировать свои деньги.